新建房和买旧房的成本差距创出历史最高！投资者们将何去何从？
2023年10月31日 10:45
本文来源：NZ每日财经
BNZ 首席经济学家 Mike Jones 表示，建造新房和购买现有房屋之间的成本差距“从未如此之大”。
Jones 在其最新的 EcoPulse 出版物中进行了一些数据分析，并估计目前一栋 180 平方米的新建房的平均成本将比买现有房屋高出约 20 万纽币。
他表示，随着入境移民的激增，以及建筑活动开始减少之际未来对更多住房的需求，新房和现有住房之间的成本差距将会缩小，但这主要来自于房价的上涨。
BNZ 经济学家预测，明年房价“暂时上涨”的步伐将加快，到 2024 年全国房价将上涨 7%。
“……建造成本更高。几乎总是如此。我们的分析表明，自 1995 年以来，‘新建溢价’较现有房屋平均约为 6.5 万纽币，”Jones 说。
“尽管如此，当前溢价的巨大规模是无法回避的。根据我们的数据，建造和购买之间近 20 万纽币的差异是有史以来最大的，大约是长期平均水平的三倍。”
“这些数字当然是指示性的，它们是平均值，并且因地区而异。但它们与我们围绕研究问题所获得的轶事和反馈非常一致。”
在他的计算中，Jones 将平均建筑成本与一个区域的中值成本结合起来。
在房屋面积方面，Jones 选择了 180 平方米住房，这是2000年后的平均水平。
“如果我们不这样做，考虑到新建房屋相对于现有房屋的平均面积不断下降，与购买现有房屋相比，建筑成本就会变得人为得‘便宜下去’。”
“完成所有这些后，平均住宅的建造成本约为 98 万纽币。这由近 40 万纽币的土地成本和 58 万纽币的建筑成本组成的。”
“相比之下，现有房屋的中位售价为 78.5 万纽币（REINZ 数据）。当然，后者仍远低于 2021 年末近 90 万纽币的峰值。”
Jones 表示，在某种程度上，这些数字代表了普通投资者面临的决定，“建造而不是购买的总体动机非常低”。
“从广义上讲，这些成本激励措施很重要。请看下面的图表，我们在其中绘制了房价与建筑成本的比率（本质上是‘建造激励’指标）与住宅建设的关系。两者之间存在紧密的关系。”
Jones 表示，建筑成本上升、房价下跌和高利率目前都“阻碍了建筑活动”，他表示，过去两年新建筑许可发放量持续下降也就“不足为奇”了。
他还指出，由于 2021 年取消抵押贷款利息扣除而产生的新建项目所产生的任何现有激励措施可能很快就会消失。
“即将上任的政府打算逐步恢复所有房产的利息扣除率。在当前环境下，所有这些都可能存在问题。”
Jones 说，我们正处于移民推动的人口激增之中。住房资源面临额外的压力，“从租金中可以看出”。
“如果成本问题阻碍了相对于现有房屋的新住宅建设，那么相对于人口需求而言，我们最终再次面临建设不足的可能性就会增加。”
“这意味着房价将面临额外的上行压力，因为额外的住房需求相对更多地进入现房市场。”
“这基本上就是我们的预测。”
Jones 表示，目前建造和购买成本之间的巨大差距应该会缩小。
“建筑成本通胀的惊人速度正在趋于平缓，我们预计这种情况将持续下去。但是，如下图所示，这种平缓并没有在缩小建造与购买差距方面发挥多大作用。预计这将通过房价上涨来实现。”
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