新西兰先驱报中文网 记者叶韬 报道 尽管最近一段时间奥克兰、皇后镇等地区的房价陷入“量价齐跌”的窘境，但很多业界人士还是信奉一条金科玉律：只要移民涌入程度超过新房建设速度，新西兰大城市的住房永远是短缺的！房价下降只能是暂时现象。

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最新数据显示，截止今年5月的12个月期间奧克兰新增移民33695名。虽然其中包括了所有持长期签证入境的人士，但学生也好工人也罢，住房都是最基本的需求。目前来看，奥克兰、皇后镇等地的住房短缺尚无好转迹象。

为了解决这一危机，中央政府和各地议会都在绞尽脑汁想办法，包括一些大胆的制度创新。近日，皇后镇所在的Queenstown Lakes议会（皇后镇湖区议会）就推出了一个计划，建设土地和房屋所有权分离的住房，以“可负担”的价格出售。土地所有权属于地区议会旗下的信托基金，房屋所有权属于购房民众，土地租期99年，租金非常低廉，同时只有接近通胀率的涨幅，确保购房者不会在这99年中面对无法负担的地租！

政府当地主、使用期99年，这听上去是不是非常熟悉？

保障住房计划的重要试点

皇后镇地区面临的住房压力和奥克兰几乎一模一样：新移民增长迅速，住房不够用，推动当地房价迅速增长。数据显示，过去几年皇后镇房价上涨速度比奥克兰还要快！房价比奥克兰还要难以承担。据统计，2016年和2017年皇后镇地区的住房收入比分别为11.32和11.72倍，在新西兰全国都是最高的，而奥克兰同一时期只有9.54和9.21倍！

为找到解决住房危机的办法，皇后镇湖区议会2017年4月启动了一个“保障住房计划”（Secure Home Scheme），土地和房屋所有权分离的新型产权住房正是其中的重要试点。据悉目前在皇后镇Shotover Country正在修建的六套住房就属于这种模式，其中两套双卧室住房，四套三卧室住房。虽然售价还没有确定，但可以确定的是将只会以建设成本价售出。

这一产权模式有以下特点：

• 土地所有权归Queenstown Lakes District Land Trust（QLDLT，皇后镇湖区议会土地基金）所有。QLDLT是地区议会所属的信托基金，事实上这些土地就是湖区议会所有的。按照华人的概念，也可以勉强称之为“公有土地”。
• 土地以低于市场价的价格出租给购房者，租期为99年。
• 土地租金将由QLDLT决定，但不会是市场价格。据预计，一块价值35万纽币的土地，年租金将是6000纽币，大约是地价的1.7%，而目前该地区地租的市场价格是地价的4%-5%。年租金6000纽币，相当于每周115纽币地租。
• 地租每三年涨一次，由QLDLT决定。上涨幅度基本和CPI（消费者物价指数）持平。这意味地租的上涨幅度不会让购房者“吃惊”！新西兰最近几年的CPI年涨幅都在1%左右。相对于地价的疯狂涨幅，这样的涨幅可以说近似“忽略不计”。
• 购房者按照QLDLT确定的价格购买住房（仅体现建房成本），购房者需符合一定的资格要求，比如现在湖区工作，或已经在湖区工作多年。
• 购房者必须自住，不得招徕访客长住（杜绝此类住房被用来经营Air b&b）；
• 购房者如欲出售住房，只能回售给QLDLT（或经QLDLT确认的其他购房者），出售价格由QLDLT根据CPI或其他因素决定。

据悉，皇后镇湖区议会的“保障住房计划”非常受欢迎，目前已经有500多个家庭在等候名单上，预计这一类住房的市场需求将十分强劲！

和Leasehold的异同之处

对新西兰房地产知识稍有些了解的人可能第一时间就会反应：这不就是Leasehold吗？

Leasehold由来已久，在新西兰大城市里非常普遍。奥克兰市中心海港周边，中区“一树山公园”附近，还有很多热门地区都有大量Leasehold住房。

Leasehold的最根本特点就是土地和房屋产权分离：土地所有人将土地租赁给房屋所有人，地租、租期和涨租方式根据市场情况在租赁合同中明确。看上去这和皇后镇新型产权住房非常类似，但一个最大的区别让两者存在着本质上的不同——普通Leasehold的土地所有者是私人机构（比如毛利基金，一树山公园基金等），出租土地是一种市场行为，即便为了公益也要首先实现盈利；而新型产权住房的土地所有者是“准公有机构”QLDLT，出租土地主要是为实现社会效益，无论是地租还是涨租的方式都非常“温柔”，购房者不会因为突如其来的地租猛涨而放弃住房，甚至血本无归——这种情况在过去的Leasehold住房中并不少见，我们也曾多次进行过报道。

皇后镇湖区议会向新型产权住房的潜在购房者揭示了购买几个需要注意的事项：

• 购房者永远无法享受资本增值——房屋转售的对象和价格将由QLDLT牢牢控制；
• 购房者可以得到稳定居住保障——因为房屋产权是自己的，地租期又长达99年，没有人可以把购房者赶走，购房者也大可以放心的对住房进行升级改造。
• 购房者永远无法在公开市场上拥有完全产权住房——当然，鉴于目前的房价，这些购房者可能原本就没有这样的机会。

事实上，很早之前在对Leasehold房屋性质的讨论中，就有人提出过Leasehold房屋更像是“长期租房安排”，是一种介于买房和租房之间的模式。购房者拥有的是房子的长期居住权和土地的租赁权。和普通租房相比，Leasehold租房的租期更长，而且没有被赶着搬家的风险，租金也比较低廉。但由于不拥有土地的产权，Leasehold房屋的资本增值非常有限，随着地租更新日的临近还会有资本贬值，甚至一文不值的风险——这也是为什么菜鸟们会被警告“远离Leasehold”的主要原因！

其实，用“长期租房安排”来形容皇后镇的新型产权住房同样是可以的。但是，由于地租很低，涨幅温柔，只要购房者愿意，这里的“长期”可以长到99年！因此，只要不去妄想什么资本增值，这是一种更安全的居住模式。相较而言，这更接近中国式的“国土土地、70年使用权”的产权模式。当然由于土地性质不同，中国还有20年、40年、50年各种期限的使用权模式，而在皇后镇——一律99年。

那么，这种中式产权模式能用来解决新西兰的住房危机吗？

众所周知，在中国土地是国有的。率土之滨，只要稍加开发就可以推向市场。同时，因为这是唯一的产权模式，“土地是租赁的”这件事完全不会影响房屋的资本增值。而在新西兰，因为绝大部分土地是私有的，各地的地区议会拥有的土地资源非常有限，这种只为社会效益，完全不计商业回报的行为有着很强的局限性，与生俱来的缺陷使之不可能成为主流，只能是杯水车薪！而对广大购房者来说，这一模式虽然比普通Leasehold稍好，但也只是强点有限——资本增值是不可能了，永远无法拥有完全产权更是很多Kiwi难以接受的“命门”！

同样是“Shared Equity”（共享产权），中央政府前段时间提出的共享产权方案吸引力显然更大——在政府帮助下，购房者以低首付，少房贷入市，条件是和其他机构共享产权。虽然这一类型的产权同样是不完全的，但只要购房者条件改善就可以买下全部产权，成为这套住房真正的主人！对其他机构来说，虽然这样的项目收益少但“蚊子肉也是肉”，毕竟不是完全在做善事，参与的积极性也会更高。

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