【房地产故事 一千零一夜之1 】 房地产投资 冷暖自知
2018年8月15日 12:03投资之路上,那些惊心动魄的经历和难以忘怀的时刻,对于像我一样的房地产投资人,都不同程度地体验过
新西兰先驱报中文网特约作者 桑子(画/文)
栏目寄语
这是房地产投资的故事。故事里有好事,也有不太好的事,就像世上的所有事。故事里有我,如果对号入座,或许有你,就像,我们都或多或少以不同的角色,存在于别人的故事里。
这是一个环形的故事,就像“从前有座山”,起点是终点,终点亦是起点。市场的沉寂低谷,通常孕育着下一个汹涌高潮的到来。
毋庸置疑,房地产市场变换莫测跌宕起伏。投资之路,是无数辛勤的汗水和难忘的不眠之夜。背后,那些难为人知的酸甜苦辣与喜怒哀乐,将是一千零一夜也讲不完的故事。
房地产投资 冷暖自知
2018年的奥克兰房地产市场,又回到了1998年 和2008 年的冰冻期。政府对于购房贷款的严格规定,和对于海外购房者的限制政策,极大地影响了市场的信心。拍卖成功率低于50%,预售房在市场上的平均销售时间超过40天,大部分上市房两三个月无人问津后从市场上收回。
今年二月,朋友身居海外,房子需要装修上市,要我帮忙照看装修工程。房子位于奥克兰优越的双Grammar校网,半幅地上三室两厅双车库的House 。两个月的紧张忙碌和花钱无数之后,一个精心装扮的新娘,里外全新上市。然而,三个多月过去,迟迟不见新郎上门迎娶。历经两个房地产中介的两次上市,寥寥无几的看房者,仅有的一两个买家,出价也只有2017年政府估价的80%。无奈重新放回出租市场,刚刚被廉价租掉。
现在,一些房地产中介已经为自己放假,为旅游业做贡献去了。我认识的一对老牌的Kiwi房地产中介夫妇,每逢市场的萧条期,他们便周游世界一两年。想必,他们早已人在旅途。而那些原本业绩不佳的房地产中介,则面临着重新择业另谋他职的人生选择。
大量的历史数据显示,与其他国家大城市的房地产市场一样,奥克兰的房地产市场也有着明显的周期性(Property Cycle)- 从上一个高峰到下一个高峰的时间大约是八到十年。每一个周期通常包括四个阶段 - 繁荣期-衰退期-低谷期-恢复期。新西兰资深房地产投资人Olly Newland 在2004年出版的《The Day the Bubble bursts》(泡沫破灭的日子)一书中写到,从上世纪六十年代入市房地产,到2004年,他已经历了六个周期。以前的房地产周期,大约是六到七年一个循环,然而随着通货膨胀和城市经济体的增大,房地产周期有着逐渐加长的趋势。
眼下的房地产市场,好像是山谷里的冰雾天气。新西兰的房地产投资专家们,包括Olly Newland,对于市场的走势没有明确的预测。我一直关注的BNZ 银行首席经济师 Tony Alexander 的《BNZ weekly review》,通常涵盖对新西兰各项经济指标的分析,银行利率以及房地产信息,然而在他近期的文章中,对房地产市场只字未提。
房地产市场何时升温走出低谷,将是一个million dollar question。
然而,当新一轮房地产高潮来临之前,我们会敏感地觉察到各种迹象。首先,售房的Open home彩旗招展车水马龙,拍卖现场的人群又将是里三层外三层,风雨不透水泄不通。 其次,各种媒体又会出现这样的报道,“奥克兰的房价是世界最不能支付的城市之一”,“房价每天上涨XXX$”, “亚洲人买走了奥克兰三分之二的上市房产”,“租客手持鲜花,排队等候租到称心的房子”等等。房地产,又将成为百姓茶余饭后的热门话题。
我和许多上个世纪九十年代来到新西兰的技术移民一样,经历了过去二十年新西兰房地产市场的过山车 – 1998年和2008年令投资人寝食难安的低潮期,以及2001-2007和2011-2016年激动人心的火爆市场。多数的移民家庭,凭借勤劳和智慧,在这两个房地产周期中,不同程度的有了财富的原始积累,部分家庭突破了新移民的贫困期,实现了从房客到房主,又从拥有自住房到拥有出租房的飞跃。一些投资者,实现了财务自由后提前退休,做自己钟爱的事。
然而,投资之路上,那些惊心动魄的经历和难以忘怀的时刻,对于像我一样的房地产投资人,都不同程度地体验过。
租客欠租逃之夭夭损失惨重
与房客法庭对峙
房屋严重受损的巨额维修
噩梦萦绕 的房屋漏水
银行贷款浮动利率高达10.4% (2008年)时的那些不眠之夜
政府对出租房的强制性要求-安装保温棉等
投资之路挚友同行
成功投资带来的精神和财务的自由
写作是人生的总结和提炼,与自己交流的同时警示他人。在这种欲望的驱使下,我有意将过去近二十年身临其境的房地产投资经历,以及身边朋友栩栩如生的投资历程做一回顾。其中交织着的艰辛与坎坷,成功和喜悦,将在以后每两周一期的专栏中与大家一一分享。
“History repeats itself” 历史会重演。如果这个栏目,能够对华人朋友的房地产投资有借鉴意义的话,将是我莫大的欣慰。
2018.8.10
奥克兰
(图:陈坚)
来源 - 新西兰先驱报中文网 特约作者桑子
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